Steuerberater für Immobilien & Vermietung: Worauf Vermieter achten sollten

Bei einer vermieteten Immobilie werden viele steuerlich wichtige Entscheidungen bereits beim Kauf getroffen. Wie hoch der Gebäudeanteil angesetzt wird, welche Finanzierung gewählt wurde oder wie spätere Sanierungen eingestuft werden, kann sich über viele Jahre auf die Steuer auswirken.

Dazu kommen je nach Immobilie weitere Themen: Umsatzsteuer, länger anhaltende Verluste, mehrere Objekte oder irgendwann der Verkauf.

Für eine einzelne, unkompliziert vermietete Wohnung braucht man deshalb nicht automatisch eine laufende Steuerberatung. Gerade bei größeren Investitionen oder komplexeren Fällen kann es aber sinnvoll sein, bestimmte Entscheidungen vorher mit einer Kanzlei zu klären – und nicht erst dann, wenn die nächste Steuererklärung ansteht.

Wann ist ein Steuerberater bei Vermietung sinnvoll?

Für eine gewöhnliche private Vermietung ist ein Steuerberater grundsätzlich nicht verpflichtend.

Wer zum Beispiel eine einzelne Eigentumswohnung langfristig vermietet, seine Einnahmen und Ausgaben ordentlich dokumentiert und keine besonderen steuerlichen Themen hat, kann die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich selbst erklären.

Relativ überschaubar ist die Situation beispielsweise bei:

• einer langfristig vermieteten Eigentumswohnung
• einem gewöhnlichen Mietverhältnis
• einer einfachen Finanzierung
• keinen größeren Sanierungen
• keinen komplizierten Eigentumsverhältnissen
• keinen besonderen Umsatzsteuerfragen

Trotzdem kann sich gerade am Anfang eine einmalige Beratung lohnen. Denn einige Grundlagen werden nicht jedes Jahr neu entschieden.

Dazu gehören insbesondere die AfA des Gebäudes, die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grund und Gebäude sowie die richtige Behandlung der Finanzierungskosten.

Wer mehrere Immobilien besitzt, größere Investitionen plant oder gewerblich vermietet, hat entsprechend mehr Punkte, bei denen spezialisierte Beratung sinnvoll werden kann.

AfA: Warum die Kaufpreisaufteilung wichtig ist

Beim Kauf einer vermieteten Immobilie kann der Kaufpreis nicht einfach vollständig im Jahr des Kaufs steuerlich abgesetzt werden.

Stattdessen wird zwischen Grund und Boden und dem Gebäude unterschieden.

Grund und Boden wird grundsätzlich nicht abgeschrieben. Der auf das Gebäude entfallende Teil der Anschaffungskosten wird dagegen über die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA) über viele Jahre berücksichtigt.

Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung beträgt der reguläre AfA-Satz für Gebäude grundsätzlich 1,5 % pro Jahr.

Ein vereinfachtes Beispiel: Eine Immobilie kostet einschließlich der für die AfA relevanten Anschaffungskosten 400.000 Euro. Davon entfallen nach der steuerlichen Aufteilung:

Die jährliche reguläre AfA beträgt damit:

300.000 € × 1,5 % = 4.500 € pro Jahr

Diese 4.500 Euro mindern grundsätzlich jedes Jahr die steuerpflichtigen Einkünfte aus der Vermietung.

Die Aufteilung des Kaufpreises ist deshalb durchaus wichtig. Je nachdem, welcher Anteil steuerlich dem Gebäude zugerechnet wird, verändert sich auch die laufende Abschreibung.

Wie Grund und Gebäude aufzuteilen sind, lässt sich allerdings nicht beliebig festlegen. Dafür bestehen steuerliche Regeln und je nach Immobilie unterschiedliche Möglichkeiten des Nachweises.

Zusätzlich gibt es unter bestimmten Voraussetzungen eine beschleunigte Gebäude-AfA sowie besondere Begünstigungen für bestimmte neu errichtete Wohngebäude.

Bei einer größeren Immobilieninvestition sollte deshalb von Anfang an nachvollziehbar dokumentiert werden, wie die AfA-Bemessungsgrundlage zustande gekommen ist.

Finanzierung: Warum Zinsen und Tilgung steuerlich unterschiedlich behandelt werden

Auch bei einem Immobilienkredit ist entscheidend, woraus die monatliche Rate besteht.

Nehmen wir an, für eine vermietete Wohnung werden monatlich 1.500 Euro an die Bank bezahlt. Im Jahr sind das 18.000 Euro.

Die gesamten 18.000 Euro können allerdings nicht einfach als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Die Kreditrate besteht normalerweise aus Zinsen und Tilgung.

Soweit der Kredit der Finanzierung der vermieteten Immobilie dient, können die 7.000 Euro Zinsen grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden.

Die 11.000 Euro Tilgung dagegen nicht. Mit ihnen wird die bestehende Kreditschuld zurückgezahlt.

Das ist auch für die wirtschaftliche Betrachtung einer Immobilie wichtig: Der steuerliche Gewinn ist nicht dasselbe wie der tatsächliche Cashflow.

Nach Zahlung der gesamten Kreditrate kann auf dem Konto beispielsweise nur wenig Geld übrig bleiben, während steuerlich trotzdem ein deutlicher Überschuss entsteht, weil die Tilgung den steuerlichen Gewinn nicht reduziert.

Umgekehrt können AfA und andere steuerlich abzugsfähige Kosten einen steuerlichen Verlust erzeugen, obwohl die Immobilie laufend einen positiven Cashflow hat.

Wer eine Investmentimmobilie beurteilt, sollte deshalb Steuerergebnis und tatsächlichen Geldfluss getrennt betrachten.

Sanierungen: Wann Kosten sofort oder über Jahre abgesetzt werden

Bei Renovierungen und Sanierungen kommt es steuerlich nicht nur darauf an, wie teuer die Arbeiten waren. Entscheidend ist auch, welche Art von Maßnahme durchgeführt wurde.

Unterschieden wird insbesondere zwischen:

• Instandhaltung
• Instandsetzung
• Herstellungsaufwand

Eine gewöhnliche Reparatur wird anders behandelt als eine umfassende Modernisierung oder bauliche Erweiterung.

Größere Maßnahmen können zum Beispiel sein:

• Austausch sämtlicher Fenster
• umfassende Erneuerung der Heizungsanlage
• größere Elektro- oder Sanitärsanierungen
• Zusammenlegung von Wohnungen
• Dachgeschossausbau
• Erweiterung des Gebäudes

Instandhaltungsaufwendungen können grundsätzlich sofort als Werbungskosten berücksichtigt werden. Bei bestimmten nicht regelmäßig jährlich anfallenden Instandhaltungsarbeiten kann auch eine Verteilung möglich sein.

Bei Instandsetzungsaufwendungen an Wohngebäuden, die den Nutzungswert wesentlich erhöhen oder die Nutzungsdauer deutlich verlängern, ist dagegen grundsätzlich eine Verteilung auf 15 Jahre vorgesehen.

Ein Beispiel: Eine entsprechend einzuordnende Sanierung kostet 45.000 Euro. Bei einer Verteilung auf 15 Jahre werden grundsätzlich 3.000 Euro pro Jahr steuerlich berücksichtigt.

Herstellungsaufwand kann wiederum die AfA-Bemessungsgrundlage des Gebäudes erhöhen und damit über die Gebäudeabschreibung wirken.

Gerade bei größeren Sanierungen macht diese Einordnung einen erheblichen Unterschied. Bei Investitionen von 50.000 oder 100.000 Euro ist es deshalb sinnvoll, die steuerliche Behandlung vor Beginn der Arbeiten zu klären.

Umsatzsteuer bei Wohn- und Gewerbeimmobilien

Ob und wie Umsatzsteuer anfällt, hängt wesentlich davon ab, wie die Immobilie genutzt wird.

Bei der Vermietung zu Wohnzwecken gilt grundsätzlich der ermäßigte Umsatzsteuersatz von 10 %, sofern nicht etwa eine Steuerbefreiung wie die Kleinunternehmerregelung zur Anwendung kommt.

Bei klassischen Geschäftsräumen – beispielsweise Büros, Geschäftslokalen oder Lagerflächen – ist die Vermietung grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter jedoch zur Umsatzsteuerpflicht optieren. Dabei spielt insbesondere eine Rolle, wofür der Mieter die Räumlichkeiten nutzt. Die Option setzt grundsätzlich voraus, dass der Mieter den betreffenden Grundstücksteil zu mindestens 95 % für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

Das kann in der Praxis einen erheblichen Unterschied machen. Eine Bürofläche, die an ein regulär vorsteuerabzugsberechtigtes Unternehmen vermietet wird, kann umsatzsteuerlich anders behandelt werden als eine Ordination, in der überwiegend umsatzsteuerbefreite medizinische Leistungen erbracht werden.

Für den Vermieter ist das vor allem deshalb relevant, weil davon abhängen kann, ob Vorsteuer aus Errichtungs-, Sanierungs- oder anderen Kosten abgezogen werden darf.

Gerade bei größeren Gewerbeimmobilien können dabei hohe Beträge entstehen. Zusätzlich gelten bei Immobilien langfristige Regeln zur Vorsteuerberichtigung, wenn sich die Nutzung später verändert.

Bei Gewerbeimmobilien sollte eine Kanzlei deshalb nicht nur allgemein Erfahrung mit Vermietung haben, sondern sich auch mit Immobilienumsatzsteuer und Vorsteuerberichtigung auskennen.

Verluste aus Vermietung und Liebhaberei

Steuerliche Verluste in den ersten Jahren einer Vermietung sind nicht automatisch problematisch.

Abschreibung, Kreditzinsen und größere Aufwendungen können gerade bei neu erworbenen und stark finanzierten Immobilien dazu führen, dass zunächst mehr steuerlich abzugsfähige Kosten als Mieteinnahmen anfallen.

Entscheidend ist aber, ob die Vermietung langfristig einen Gesamtüberschuss erwarten lässt. Hier kommt die sogenannte Liebhaberei ins Spiel.

Bei der sogenannten kleinen Vermietung, zu der typischerweise etwa Eigentumswohnungen und vergleichbare kleinere Vermietungsobjekte zählen, muss grundsätzlich innerhalb eines bestimmten Zeitraums insgesamt ein Überschuss erzielt werden können.

Der maßgebliche Zeitraum beträgt grundsätzlich 25 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Vermietung, höchstens jedoch 28 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen.

Bei anderen Formen der Gebäudeüberlassung gelten grundsätzlich längere Zeiträume von 30 beziehungsweise maximal 33 Jahren.

Wenn eine Immobilie mehrere Jahre Verluste produziert, kann deshalb eine Prognoserechnung notwendig werden. Darin wird unter realistischen Annahmen berechnet, ob über den gesamten relevanten Zeitraum insgesamt ein positives Ergebnis zu erwarten ist.

Dabei spielen beispielsweise folgende Faktoren eine Rolle:

• erwartete Mieteinnahmen
• Entwicklung der Finanzierungskosten
• Instandhaltungs- und Reparaturkosten
• mögliche Leerstände
• sonstige laufende Kosten

Ein Verlust in den ersten Jahren bedeutet also nicht automatisch, dass die Vermietung steuerlich als Liebhaberei eingestuft wird.

Bei stark fremdfinanzierten Anlegerwohnungen oder Immobilien mit sehr knapper Rendite sollte das Thema jedoch frühzeitig berücksichtigt werden.

Wann sich spezialisierte Immobilienberatung besonders lohnt

Nicht jede Vermietung braucht einen Spezialisten. Je größer allerdings die finanziellen Auswirkungen einer Entscheidung sind, desto eher kann sich eine Beratung lohnen.

Vor dem Kauf einer Investmentimmobilie können beispielsweise AfA, Finanzierung, Umsatzsteuer und geplante Investitionen gemeinsam beurteilt werden. Einige Entscheidungen lassen sich nach dem Kauf nur noch schwer oder gar nicht ändern.

Vor größeren Sanierungen sollte geklärt werden, wie die geplanten Arbeiten steuerlich einzuordnen sind. Gerade bei hohen Investitionssummen kann die Frage, ob Kosten sofort oder über viele Jahre berücksichtigt werden, einen deutlichen Unterschied machen.

Bei mehreren Immobilien wird eine saubere Struktur zunehmend wichtiger. Anschaffungskosten, AfA, Finanzierungen und Sanierungen sollten für jedes Objekt nachvollziehbar getrennt erfasst werden.

Bei Gewerbeimmobilien können Umsatzsteuer, Vorsteuerabzug und Vorsteuerberichtigungen hohe finanzielle Auswirkungen haben.

Bei kurzfristiger Vermietung, etwa über Airbnb, können je nach Umfang und angebotenen Zusatzleistungen zusätzliche steuerliche und rechtliche Fragen entstehen.

Auch vor einem Verkauf kann eine Beratung sinnvoll sein. Private Grundstücksveräußerungen unterliegen in Österreich grundsätzlich einem besonderen Steuersatz von 30 % auf den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, sofern keine Befreiung oder Sonderregelung greift.

Bei Immobilien ist deshalb häufig nicht die jährliche Steuererklärung der wichtigste Zeitpunkt für Beratung, sondern der Zeitpunkt vor einer größeren Investition oder Transaktion.

Woran erkennt man eine geeignete Kanzlei?

Viele Steuerkanzleien führen Immobilien als eines ihrer Beratungsgebiete an. Bei einem komplexeren Fall lohnt es sich trotzdem zu prüfen, wie viel praktische Erfahrung tatsächlich vorhanden ist.

Je nach Art der Immobilie sollte eine Kanzlei mit Themen wie diesen vertraut sein:

• Vermietung und Verpachtung
• Gebäude-AfA und Kaufpreisaufteilung
• Immobilienfinanzierung
• Instandhaltung, Instandsetzung und Herstellungsaufwand
• Liebhaberei und Prognoserechnungen
• Immobilienumsatzsteuer
• Vorsteuerberichtigungen
• Immobilienertragsteuer

Bei größeren Portfolios sollte außerdem geklärt werden, wie die Kanzlei mehrere Objekte organisatorisch trennt und dokumentiert.

Was kostet ein Steuerberater für Vermietung?

Die Kosten hängen stark davon ab, wie umfangreich die Betreuung sein soll.

Bei einer einzelnen langfristig vermieteten Wohnung mit sauber vorbereiteten Unterlagen kann der jährliche Aufwand vergleichsweise gering bleiben. In solchen Fällen reichen möglicherweise einzelne Beratungsstunden oder Unterstützung bei der jährlichen Steuererklärung.

Öffentlich zugängliche österreichische Honorarangaben zeigen für klassische Steuerberatung häufig Stundensätze von ungefähr 160–250 Euro netto pro Stunde. Bei spezialisierten oder besonders komplexen Fragestellungen können auch 300 Euro pro Stunde oder mehr verlangt werden.

Mehr Aufwand entsteht insbesondere bei mehreren Objekten, Prognoserechnungen, größeren Sanierungen, Gewerbeimmobilien oder bei der steuerlichen Begleitung von Käufen und Verkäufen.

Gerade bei Immobilien sollte das Honorar allerdings im Verhältnis zur jeweiligen Entscheidung betrachtet werden.

Wenn beispielsweise eine Sanierung um 100.000 Euro geplant wird oder eine Immobilie um mehrere hunderttausend Euro gekauft werden soll, können wenige Stunden Beratung sinnvoll sein, wenn dadurch steuerliche Konsequenzen bereits vor der Entscheidung berücksichtigt werden.

Fazit: Worauf es bei Immobilien steuerlich ankommt

Bei einer vermieteten Immobilie wirken mehrere steuerliche Faktoren zusammen.

Bereits beim Kauf beeinflussen Kaufpreisaufteilung und AfA-Bemessungsgrundlage die Abschreibung der kommenden Jahre. Bei einer Finanzierung müssen Zinsen und Tilgung getrennt betrachtet werden, weshalb steuerlicher Gewinn und tatsächlicher Cashflow deutlich voneinander abweichen können.

Bei Sanierungen entscheidet die Art der Maßnahme darüber, wie schnell die Kosten steuerlich berücksichtigt werden. Bei Gewerbeimmobilien können Umsatzsteuer und Vorsteuerabzug erhebliche finanzielle Auswirkungen haben. Entstehen über längere Zeit Verluste, muss außerdem geprüft werden, ob die Vermietung innerhalb des maßgeblichen Zeitraums insgesamt einen Überschuss erwarten lässt.

Eine einzelne unkomplizierte Wohnungsvermietung kann deshalb durchaus ohne laufende Steuerberatung funktionieren. Wichtig ist vor allem, dass die wesentlichen Grundlagen von Anfang an korrekt festgelegt werden.

Spezialisierte Beratung wird besonders relevant bei größeren Investitionen, umfangreichen Sanierungen, mehreren Objekten, Gewerbevermietung, länger anhaltenden Verlusten sowie beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie.

Bei der Kanzleiwahl sollte daher nicht nur der Preis betrachtet werden. Entscheidend ist, ob die Kanzlei tatsächlich regelmäßig mit den steuerlichen Themen arbeitet, die für die eigene Immobilie relevant sind.

Und gerade bei Immobilien spielt der Zeitpunkt eine wichtige Rolle: Viele steuerliche Folgen entstehen bereits mit dem Kauf, der Finanzierung oder einer Sanierungsentscheidung – lange bevor die nächste Steuererklärung erstellt wird.

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Stand: August 2026. Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung.

Quellen & Datengrundlage

Steuerliche Angaben basieren auf aktuellen österreichischen Rechts- und Behördeninformationen. Preisangaben dienen der Orientierung und wurden aus öffentlich zugänglichen österreichischen Honorarangaben abgeleitet.

Offizielle Quellen: Bundesministerium für Finanzen (BMF) – Vermietung und Verpachtung, Gebäude-AfA und Immobilienbesteuerung · Unternehmensserviceportal/BMF – Umsatzsteuer und Immobilienertragsteuer · Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) – Einkommensteuergesetz und Liebhabereiverordnung.

Preisgrundlage: Öffentlich zugängliche österreichische Honorarangaben, unter anderem conSensio Steuerberatung, Szabo & Partner und PPA Steuerberatung.